위반건축물 매매시 주의사항

위반 건축물 등재된 상가건물 매입해도 괜찮을까?

 

상가건물을 투자하려고 계획했는데 위반건축물이라는 사실을 알게 되었을 때 포기하기는 아깝고 그렇다고 매수하려는 걱정이 되는 경우가 있습니다.

 

 

 

위반건축물로 등재된 건물을 취득하려면 몇 가지 사항을 유의해야 합니다.

 

대표적인 몇 가지 부분에 대해 알아보겠습니다.

 

 

위반 건축물을 원상복구하는데 드는 기회비용 확인

 

위반 건축물을 정상화하는 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

 

그에 따른 시간이 소요될 수 있습니다.

 

이러한 요소들을 사전에 고려하여 예산과 일정 계획을 세우고, 해당 투자와 관련하여 발생할 수 있는 다양한 문제들을 미연에 방지하는 것이 중요합니다.

 

이를 통해 투자에 대한 리스크를 최소화하고, 안정적인 수익을 창출할 수 있기 때문입니다.

 

 

 

 

 

이행강제금 부과 금액 확인

 

이행강제금은 건축법에 따른 의무를 위반한 경우 규정에 따르지 않은 건축물에 대해 부과되는 벌금입니다.

 

예를 들면 불법 용도변경, 불법 구조변경 등이 이에 해당합니다.

 

이행강제금은 위반 상태를 시정하지 않은 한 지속적으로 부과될 수 있으며, 그 금액은 건물의 연면적, 용도, 위반사항 등에 따라 달라질 수 있습니다.

 

따라서 매매하고자 하는 건물이 속한 구청 건축과에 직접 연락하여 1년에 몇 회, 어느 정도의 이행강제금을 납부하고 있는지, 그리고 어떠한 사유로 해당 금액을 납부하고 있는지를 상세히 확인해야 합니다.

 

 

계약서 작성 시 특약사항

 

위반 건축물 상태로 건물을 취득하게 되면 잔금 후 건물에 대한 하자 발생 시 하자 사실을 안 날로부터 6개월까지 청구할 수 있는 '매도인의 하자담보책임'에 제약이 생깁니다.

 

매도인의 하자 담보책임이란?

매도인이 매수인에게 매각한 물건에 하자가 있는 경우 이를 책임지고 수리해 주는 의무를 의미합니다.

 

가장 좋은 방법은 매매계약 체결일로부터 잔금일 전까지 매도인이 위반건축물로 등록된 부분을 정상화해주고, 현재 건물에서 발생한 물리적 하자 여부에 대해 사실적으로 중개대상물 확인설명서에 표시하는 것입니다.

 

 

대출 활용할 경우 확인사항

 

금융 자금 조달(대출)은 어느 정도 활용할 계획인가?

 

상가 건물 투자를 할 때, 100% 자기 자본으로 구입하는 경우는 극히 드믑니다.

 

대부분 금융권의 레버리지를 활용해서 투자하게 됩니다.

 

대출을 받아 매매 자금 일부를 충당할 계획이라면 대출 실행에 문제가 없는지 반드시 확인해야 합니다.

 

자칫 위반 건축물이라는 이유로 대출 실행이 안 되는 경우 자금계획에 차질이 발생할 수 있습니다.

 

잔금 이행까지 어려운 상황으로 이루어진다면 이미 지급한 계약금마저 위약금으로 간주해 매도인에게 몰취 당하는 낭패를 겪을 수 있습니다.

 

 

 

 

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